［摘取 要］ 房地产精益营销，不应把顾客市场需求作为房地产企业产品开发的源泉，房地产产品的功能及价格原作、各分销渠道与环节的建设以及完备物业的售后管理系统等方面，不应以便捷顾客为原则，最大限度地使顾客深感失望。 ［关键词］ 精益生产；精益思想；精益营销；房地产市场 一、章节 随着社会主义市场经济的迅猛发展，房地产市场需求急遽不断扩大，中国房地产市场获得了飞速的发展，房地产市场正在渐渐地由“卖方市场”向“买方市场”改变，使房地产商面对着残忍而白热化的竞争。
同时随着市场的渐渐发展成熟期，消费者日益理性，显得更为成熟期和老练，对产品也更加老实，而楼宇的高下都具有具体的评判标准，普通的广告说词、概念设计早已无法感动消费者的心，冲动出售不道德日益减少。这就迫切要求房地产商挣脱原有的思维方式，原有的经营理念，彻底重新认识房地产营销的本质，创建适应环境市场拒绝和顾客市场需求的新的营销模式。将精益思想引进到房地产营销中，可以为房地产商走进营销困境、终极市场获取难得的参照。
二、精益思想起源及其核心内容 精益思想源于精益生产（lean production）。精益生产是美国麻省理工学院James P·Womack和Daniel T·Jones等50多位专家在其“国际汽车项目”研究中，根据对日本丰田生产方式（TOYATO Production System）的研究和总结，于1990年明确提出的一种生产管理方式。专家们用了5年的时间，对17个国家的90多家汽车生产企业展开了较为分析，于1992年公开发表了取名为“转变世界的机器”（The Machine That Changed The World）的知名报告，该报告总结了丰田的生产方式，认为了它的根本性历史意义，指出这是生产工业时隔大批量生产变革后的又一次革命。在报告中，精益思想观点说明了于精益生产的理论体系中，但是没被明确提出。
精益思想（lean thinking）第一次明确提出是在James P·Womack和Daniel T·Jones1996年看似的《精益思想》，该书在《转变世界的机器》的基础上，更进一步集中于系统地阐释了关于精益的一系列原则和方法，使之更为理论化、系统化。 精益思想是精益生产的核心思想，其核心是以较多的人力、较较少的设备、较短的时间和较小的场地建构出有尽量多的价值，同时也更加相似顾客，给他们获取显然必须的产品。精益思想拒绝企业寻找最佳的方法获取给顾客价值，具体每一项产品的价值流，使产品从最初的概念设计到抵达最后顾客的过程中流通流畅，让顾客沦为生产的夹住者，在生产中不断改进、精益求精、尽善尽美。
总的来说，精益思想的核心内容还包括以下三个方面： 1. 以修改为手段，避免生产中一切不电子货币的活动。精益生产理论指出任何无法为产品减少价值的流程或步骤都是浪费，为杜绝这些浪费，它拒绝毫不留情地撤除不必要为产品电子货币的环节和工作岗位。 2. 特别强调人的起到，充分发挥人的潜力。
精益生产方式把工作任务和责任最大限度地移往到必要为产品电子货币的工人身上。而且任务分到小组，由小组内的工人协作分担。
为此，拒绝工人通晓多种工作，增加不必要电子货币的工人，并增大工人对生产的自主权。当生产线再次发生故障，工人有权自律要求停机，查询原因，作出决策。小组协同工作使工人工作的范围不断扩大，唤起了工人对工作的兴趣和创意精神，更加不利于精益生产的实行。
3. 不断改进，以执着“极致”为最终目标：精益生产把“极致”作为不懈执着的目标，即持续大大地改良生产，避免废品，降低库存，降低成本和使产品品种多样化。富裕凝聚力、擅于充分发挥主观能动性的团队、高度灵活性的生产柔性、六个西格码的质量管理原则等一系列措施，都是执着极致的有力确保。极致就是精益求精，这就拒绝企业总有一天致力于改良和不断进步。 因此，在精益思想显然，一切活动都应当环绕为顾客减少价值展开，并在活动中认同员工，提高员工素质和能力。
因为员工是展开改良的确实基础，只有员工充份解读了精益的思想，才能在生产过程中付诸实施，顾客的价值才能确实获得反映。我们把精益思想应用于到营销领域中，并在一定程度上展开拓展和创意，就是精益营销。
三、精益营销 精益营销是精益思想在市场营销领域的扩展和创新性应用于，在禀承精益思想的基础上，融合营销理论中的4C、4P和4R等理论，以独有的视角非常丰富了营销理论，非常丰富了精益思想。 精益营销是在展开营销活动的过程中，避免不给产品或服务减少价值的活动，并对营销资源展开合理而有效地的配备，把最重要而关键的资源集中于到主要客户上。在营销过程中，营销团队大大在过程中自学，非常丰富自己的知识结构，竖立起精益的观念并在以后的活动中大大应用于，持续改良营销活动，执着尽善尽美，最后取得投资收益最大化，这就是精益营销的核心思想。
创造性地将精益思想应用于到营销过程中，这使得精益营销与一般的营销活动比起，有了自己独有的思维方式，只有充份地解读精益营销的内容才能更佳地应用于这一新的营销武器。针对中国企业的现状，我们可以把精益营销的核心内容总结为以下四点。
1. 以占据有效地市场为目标：企业要想要寻求长年的发展，那就无法全然地执着市场占有率，而应当特别强调对有效地市场的占据。纵观中国企业的发展史，三株、飞龙等企业都曾无限风光地巅峰过，但由于没留意对有效地市场的占据，只是展开密集的广告空袭，最后还是防止没法告终的命运。而精益营销正是充份特别强调了“占据”这一点，以期企业长年的可持续发展。
我们说道的有效地的市场占据还包括三方面的含义：（1）企业致力于创建持久优势，维持长年的有效地竞争力；（2）致力于培育非常数量的忠心客户，以减少反复出售；（3）企业最后的目的还是利润最大化，这样才能构建企业的长年发展。 2. 以顾客为基础：精益营销特别强调企业的一切活动都要环绕为顾客建构价值展开，顾客是要求企业发展的最重要力量。以顾客市场需求为导向，以双向交流为手段，以符合顾客市场需求为目的，将顾客看作是产品生产过程中的组成部分，以很深的情感和优质的服务保持与顾客的长年合作关系。完备研发与服务体系，研发人员跑出技术情结，注目顾客市场需求，显然设计出有顾客必须的产品；展开顾客满意度调查，搜集服务信息，改良服务，尽量符合顾客市场需求，提升顾客满意度。
3. 以人为本，认同员工，创建高效团队。企业的发展本质是员工的发展，营销活动实质是人的营销，只有员工充份地参予到企业的活动中来，并在活动中大大地提高自己的能力与素质，企业才不会有长年发展的资本，员工是企业发展的决定因素，因此，精益营销指出应当彻底认同员工、发展员工，让员工参予到企业各个层次的活动中来。在营销过程中，创建互补性高效团队，充份许可，提升销售业绩。
营造销售团队的氛围，创建的组织型自学团队，创建交流与科学知识分享机制，提升员工协同与合作意识，并最后转化成为销售的动力。 4. 对营销各要素展开统合。
精益营销指出营销过程从产品概念设计阶段早已开始了，仍然到售后的服务完结。那么在这个过程中就拒绝对各个要素展开统合，以集约营销资源，提升市场差异化运作能力，提升营销策划与实行能力。在概念设计阶段，营销的目的是展开市场调研，以使产品精确定位，而在售后阶段除了解决问题产品给顾客带给的不便外，还更加应当留意谋求顾客新的市场需求。
四、在房地产营销中引入精益营销 精益营销指出房地产营销并某种程度是指销售，还包括环绕销售所展开的所有经营活动，如市场调研、规划设计、研发建设、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等。可以说道，营销是跨越于房地产开发的全过程。只不过，在市场经济中，任何一个行业的营销都扮演着十分最重要的角色。
而对房地产来说，或许营销的重要性就更加引人注目，这是因为房地产产品具备区别于其他一般商品的特殊性。它建设周期宽，用于时间宽，特别是在是交易价格极大，人们出售房地产产品，一般来说是花费几年甚至更加长时间的积蓄，它竭尽了人们对未来生活的期望、向往和执着。
所以，顾客在自由选择房地产商品时往往较为慎重，凭一时冲动购房的非常少，反复购买率较低。当我国的房地产市场从原本的“皇帝女儿不恨娶”渐渐转变成了“以须要定产”的买方市场后，顾客的满意度和忠诚度出了检验房地产企业一切不道德的惟一标准。一旦房地产产品无法适销对路，企业将不会面对极大的损失。众所周知，产品只有通过互相交换才能构建其价值。
房地产开发商是房地产经营中比重仅次于的主体，因此，对于房地产开发商而言，在研发的初期就必需引进精益营销的理念，从选址征地到规划设计，从建筑施工到市场推广，都要把营销的理念放到第一位。精益营销理念就是要适应环境市场的必须，为顾客获取失望的显然必须的房地产商品，从而构建企业长年发展的目标。 房地产企业引入精益营销，不应把顾客市场需求（还包括潜在的市场需求）作为房地产企业研发产品的源头，在房地产产品的功能及价格的原作，各分销广告宣传渠道、环节的创建以及完备物业的售后管理系统等方面，以便捷顾客为原则，最大限度地使顾客深感失望。
五、精益营销在房地产营销中的明确运用 那么，如何把精益营销引入房地产营销？即在房地产营销中，如何最大限度地使顾客深感失望？可以考虑到从房地产经营整个系统的各个环节著手引进，明确从以下几个方面展开： （一）市场调研，找寻顾客 精益营销指出，顾客的必须是任何企业设计和研发产品的源头，企业只有车站在顾客的立场上去研究、设计及研发产品，以消费者的市场需求为出发点，才能生产出令顾客失望的产品。当然，来自有所不同文化背景的人往往由于生活经历、经济状况、不受教育程度、家庭结构、个人情趣、参照群体等各不相同，导致每一位顾客具备有所不同的观念、市场需求、价格观、审美观；即使同一个人在有所不同的时期对同一事物的感观也不尽相同。
而且，由于房产对消费者来说是一项相当大的投资，其出售不道德非常简单，不会受到多方面因素的影响，只有当物业的综合素质确实符合了消费者市场需求的时候，才不会产生出售不道德。 因此，对于营销者而言，顾客的市场需求有可能是一个简单而不得而知的世界，必需展开浅人精细的调查研究，找到消费者的市场需求，然后确认谁是我们的顾客。目标顾客的自由选择及顾客细分是符合顾客市场需求的前提，也为顾客满意度和忠诚度减少获取了确保。
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